משכנתא שלא מתוכננת נכון יכולה לעלות לך עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים מיותרים לאורך השנים.
אני דואג לבנות לך משכנתא חכמה – כזו שחוסכת כסף אמיתי, לא רק אחוזים על הנייר.
אני מלווה אנשים בקבלת אחת ההחלטות הכלכליות החשובות בחייהם – המשכנתא.
עם ניסיון של מעל 20 שנה בעולם הפיננסי והעסקי, אני בונה לכל לקוח פתרון מדויק שמסתכל קדימה – לא רק על המשכנתא, אלא על כל הפתרון הכלכלי.
כי הם בוחרים משכנתא לפי ריבית בלבד – ולא לפי אסטרטגיה!
1. תכנון המשכנתא לפי האינטרס והצרכים שלך
תכנון נכון של המשכנתא הוא המפתח לפתרון הכי זול שתוכל לקבל מיועץ משכנתאות פרטי, בדיקת הצרכים שלך בהתאם לאינטרס שלך היא השלב המכריע לקבלת תוצאה מקסימלית, אנחנו מחפשים את הפתרון הנכון עבורך במערכת הבנקאית ובחברות ביטוח, משתמשים בכלים הקיימים של חוקי בנק ישראל וכלים נוספים שיש ליועץ משכנתאות פרטי בכדי למצות עד תום את החסכון שלך, תחקיר ארוך עם ירידה לפרטים הקטנים, והבנה של כל הסיפור שלך בכללותו תעזור לי כיועץ לבנות את הפתרון הנכון. ההבדל בין פתרון ופתרון יכול להיות 3 אחוזים בריבית, לעיתים ישנו חסכון של 10 אחוזים, לדוגמא לקוחה שהגיעה אלי לאחר שהוגשה לכלל הגופים המשק, וסורבה. לאחר תחקור של שעה ועשרים דקות הבנתי שהפתרון שלה נמצא בחברת ביטוח, התקשרתי לסמנכ"ל וסיפרתי לו את הסיפור של הלקוחה. הסיפור שסיפרתי לסמנכ"ל היה מתוך הבנה שהסמנכ"ל ירצה את הלקוחה אם הוא ידע שהוא פתר לה את כל הבעיות ואין לה יותר חובות בשום מקום. שלושה שבועות לאחר מכן הלקוחה קיבלה חוזה לחתימה בריבית הכי זולה שיכולה להיות. גם הלקוחה מרוצה שקיבלה פתרון זול, וגם חברת הביטוח מרוצה שקיבלה את הלקוח בהתאם לסטנדרטים הנהוגים אצלה.
2. קביעת מטרות המשכנתא
במהלך בחינת הצרכים שלך, בוחנים את מטרת המשכנתא, קביעה נכונה והגדרתה בהתאם לחוקי בנק ישראל יכולה לתת חסכון משמעותי בריבית, לדוגמא קביעה שנעשה משכנתא מסוג מסוים ולא מסוג אחר תחסוך 2 אחוזים בריבית
3. בחינת הרווח של הבנק היא (המרווח)
יועץ משכנתאות פרטי שרוצה לעזור לך יבחן את המרווח הבנקאי באישור העקרוני ולא את ההפרש בין הריביות בשתי ההצעות. ההשוואה בין הבנקים היא רק בין המרווחים, ולא, מאחר ויכול להיות שקיבלת שתי הצעות בנקודות זמן שונות, ואין קשר בין מה שתקבל בהצעה העקרונית לבין הריבית בפועל, משום שהעוגנים של הריביות בבנקים משתנים כל הזן, לעומת זאת המרווח שקיבלת הוא קבוע
4. מועד הביצוע של המשכנתא
יועץ משכנתאות פרטי יודע תמיד מה התחזית של העוגנים של המשכנתאות, האם העוגנים יעלו, או האם העוגנים ירדו, ישנם מועדים שונים לבנקים בהם הם משנים את העוגנים, העוגן הכי מפורסם הוא הפריים, והוא משתנה עם פרסומו, אולם הבנק יכול לשחק בריבית הכוללת של המשכנתא שמורכבת מ: מרווח + עוגן" . ולכן יועץ משכנתאות פרטי טוב יתכנן את הביצוע של המשכנתא, ניתן לעכב ביצוע של משכנתא בעזרת כלים שנמצאים בידי היועץ לדוגמא אם קיבלת את ביטוח החיים אזי אתה יכול לעכב את שליחתו לבנק. ועוד ועוד.
5. תוקף האישור העקרוני
לאישור עקרוני יש תוקף של 24 ימים שבהם הבנק שומר לך על המרווח, ישנם בנקים שנותנים הארכה ללקוחות שלהם ל 30 ימים, לאחר מכן הבנק יכול לשנות את המרווח. לכן היכרות עם הבנקים וחברות הביטוח תעזור לך לעמוד בלוחות הזמנים הנדרשים ביצוע, בנוסף ישנם בעלי מקצוע כגון שמאי, עורך דין מקרקעין, אישורי רופא נדרשים וסוכני ביטוח מהירים תעזור לבצע את המשכנתא מהר ונכון
6. שיטת העבודה שלי
הלקוח בעל העסק הוא במרכז הבמה, המטרה שלו ושלי הן זהות והיא להביא את המשכנתא למקום יציב שבו, שיאפשר ללקוח לפעול בצורה מסודרת וללא הפתעות פיננסיות, כיועץ משכנתאות, ההיכרות שלי עם כל הבנקים, כל חברות הגדולות, היכרות קרובה עם כל חוקי בנק ישראל שמאפשרים ללקוח לקבל הטבות, הידע הרחב הזה שכולל את כל הפתרונות למשכנתאות חדשות ולמיחזור משכנתאות לזכאות לדיור, לכל מטרה, מחיר למשתכן בשעבוד ראשון / שני, איחוד הלוואות, משכנתאות לגיל המבוגר, משכנתא זהב, משכנתא פנסיונית וגם משכנתא הפוכה – מתאים גם למסורבי בנקים.
כל הידע הרחב הזה הוא עבורך, משום שאם אני אחמיץ פתרון אחד, הפתרון שלך עלול להיות לא שלם ועגול
אני נלחם על הצלחתו של הלקוח שבחר בי, אני יועץ משכנתאות רשום בכל הבנקים, בכל חברות הביטוח, אני מחובר לכל המדדים החשובים שמשפיעים על המשכנתא שלך, ריבית הפריים של בנק ישראל, מרוויחי הבנקים השונים, עוגני אגרות החוב שמשפיעים דרמטית של המשכנתא שלך, מדד המחירים לצרכן, כל זה למען מטרה אחת מיוחלת שהלקוח כה מצפה לה, המחויבות מתבטאת בעבודה משותפת עם הלקוח עד להצלחה
לפי דעתי גיוס משכנתא ללקוח היא לא פעולה פשוטה של לשלוח מסמכים – ולקבל תשובה חיובית או שלילית, מדובר כאן בראייה כוללת של חוקי בנק ישראל שפועלים לטובת הלקוח, וכל פיסת ידע שלי משמשת את ההצלחה שלך כלקוח.
מי שמבצע את המשכנתא צריך “להילחם” על הלקוח שלו במספר תחומים:
בנק ישראל נתן זיכיון לבנקים בישראל לתת משכנתאות לדיור, ובתמורה זיכה את הבנקים בישראל בהטבות שמועברות אל אזרחי ישראל, בנוסף הוא קבע כללים מי זכאי לקבל משכנתא בנקאית ומי לא זכאי לקבל משכנתא בנקאית, השם המקצועי של ההטבות נקרא "רגולציה" שהוא ספר החוקים של בנק ישראל, וכך ההטבות שהבנקים מקבלים מבנק ישראל לצורך מתן משכנתא בנקאית הן משכנתא בנקאית לדיור בלבד, אנחנו נעמוד על ההטבות בצורה מפורטת.
זו ההטבה המשמעותית ביותר שמגלמת בתוכה את ההסבר לריבית הנמוכה שהבנק מעניק ללקוח שמעוניין לקנות דירה ראשונה, בנק ישראל מאפשר לבנקים לשמור פחות כסף בפקדון של "משכנתא בנקאית לדיור" מול "משכנתא בנקאית לכל מטרה" , בעוד שהבנק נדרש לשמור "שקל על כל שקל הלוואה = משכנתא בנקאית בפקדון", במשכהנתא בנקאית לדיור בנק ישראל מחייב את הבנקים ברמות נמוכות יותר של פקדונות, וכך הבנק יכול להשקיע את "כספו הפנוי" בפקדונות ריווחיים יותר מפקדון משכנתא, ומאחר והבנק רוצה לזכות בהטבה של בנק ישראל הוא מוריד את הריבית בצורה משמעותית ללקוח שרוכש דירה ראשונה, ומכאן הריבית הנמוכה שלקוחות מקבלים בעת נטילת משכנתא בנקאית לדיור
אחוזי הקצאת ההון במשכנתא בנקאית לדיור הם:
12. המדדים שמשפיעים על המשכנתא הבנקאית:
חוקי בנק ישראל מכתיבים לנו את המשכנתא הבנקאית, תנאי המשכנתא, וכאשר לוקחים את המשכנתא הבנקאית חייבים להתייחס לכל אחד מהמדדים הבאים:
צריך לשים לב לפרמטרים הכלכליים המרכזיים שמשפיעים על המשכנתא הבנקאית, ולבחור במסלול שמתאים לתקופת נטילת המשכנתא, בחירה במסלול לא נכון תגרום להשפעה קשה על ההחזר החודשי של המשכנתא :
13. ההשפעה של ריבית הפריים על משכנתא בנקאית:
בנק ישראל מעדכן את הריבית כמעט פעם בחודש, ריבית הפריים יכולה להשתנות בצורה קיצונית, ישנן דוגמאות של עליית ריבית הפריים ב- 5 אחוזים תוך מספר שנים, אנשים רבים לקחו משכנתאות בנקאיות בריביות "נמוכות" לכאורה, ומצאו את עצמם משלמים אלפי שקלים נוספים בחודש מאחר וריבית הפריים קפצה. אותם לקוחות יכלו למנוע את העלייה הזו אם היו לוקחים מסלולים נכונים.
14. ההשפעה של מדד המחירים לצרכן על משכנתא בנקאית:
מדד המחירים לצרכן משפיע על תשלומי המשכנתא הבנקאית שלך, אם לקחת את תשלומי המשכנתא במסלול קבועה צמודה מדד , או שלקחת את המשכנתא בריבית קבועה לא צמודה. ההשפעה של נושא זה באה במקום של קנס פירעון מוקדם של המשכנתא, ישנו חישוב שבנק ישראל קבע של ממוצעים של עליות או ירידות של המדד ובהתאם לזה תשלם קנס פירעון, לכן "אפ אתה מתכנן שיפול לך כסף על הראש יום אחד" אז צריך כאן לקחת שיקול מובנה, ולא להיות מופתע עם קנס פירעון מטורף של מאות אלפי שקלים.
15. ההשפעה של עוגן אגרות החוב הממשלתיות על המשכנתא הבנקאית:
ישנם מסלולים רבים עוגנים של אגרות החוב הממשלתיות קיימים מסלולים של משתנות לא צמודות כל מספר שנים, וקיימים מסלולים של משתנות צמודות, גם כאן יש השפעה על בחירה של המסלול וגם בחירה של תקופת המסלול: יש מסלולים שמשתנים כל שנתיים, שלוש או חמש, זה קיים במרבית הבנקים למרות שקיימים בנקים שמאפשרים תקופה של שנתיים וחצי. צריך לדעת לאזן במשכנתא את המסלולים האלה על מנת כמה שפחות להיפגע גם בקנס הפירעון וגם בתשלום החודשי.
16. ההשפעה של חוקי בנק ישראל על המשכנתא הבנקאית:
יועץ מקצועי חייב להתמצא בחוקי בנק ישראל, להבין את החשיבה הבנקאית במשכנתא ולייעץ לכם מה נכון עבורכם, בנק ישראל מכתיב את החוקים לבנקים את חוקי משכנתא בנקאית שחייבים לפעול בהתאם. אתן לכם כמה דוגמאות שישפיעו על המשכנתא הבנקאית שלכם:
17. ההשפעה של בחירת הבנק שנותן את המשכנתא הבנקאית:
כל בנק משנה את המרווחים של הריביות של המשכנתא ואת העוגנים שלו לפחות פעם אחת בחודש, וזה קורה במועד שונה, חמישה בנקים, מכאן המסקנה היא שבכל חמישה ימים בערך הריבית בבנק בישראל משתנה.
18. שאלות נפוצות על משכנתא בנקאית:
האם אפשר להוריד את התשלום החודשי על המשכנתא הבנקאית שלי?
האם אפשר להוריד את החוב שלי על המשכנתא לבנק?
האם ניתן להוריד את הריבית על המשכנתא הבנקאית שלי?
התשובה היא אחת לכל השאלות:
כן. ניתן ל"מחזר" כל משכנתא בנקאית, יש הזדמנויות כל הזמן למחזר את המשכנתא הבנקאית – וכדאי לנצל את ההזדמנויות האלו שחוסכות מאות אלפי שקלים ב"חיי המשכנתא הבנקאית"
תבחרו יועץ מקצועי ומנוסה שיעזור לכם להתמצא בסבך הזה של המשכנתא הבנקאית שהוא משתנה כל בוקר, יעקב אלון יועץ בעל ניסיון של 20 שנים בייעוץ ימליץ לכם על הפתרון נכון בהתאם לפרמטרים שמרכיבים את תמונת המשכנתא הבנקאית שלכם.
19. משכנתא הגדרה:
משכנתא במדינת ישראל היא הלוואה לזמן קצר או ארוך, ובתמורה מתבצע רישום של משכון על הנכס או הערת אזהרה על הנכס
המשכון, או הערת אזהרה יכולים להתבצע בארבעה מקומות בלבד:
20. משכנתא לכל מטרה הגדרה:
משכנתא לכל מטרה בהתאם לנהלי בנק ישראל דורשת מהגוף ההמלוווה המממן "לשמור שקל בפקדון – על כל שקל משכנתא שניתנת ללווה", נושא זה הוסבר בפירוט בפרק של הקצאת הון, ומכאן שיש דרישה של 100 אחוז הקצאת הון, דרישה זו "מכפילה" ללווה את שיעור הריבית, הגוף המממן המלווה בעצם מפסיד ריבית יחסית למה שהוא יכול לקבל מהלווה שלו, ועל כן הגוף המממן המלווה מכניס את שיעור ההפסד שלו לתוך הריבית של הלקוח.
משכנתא לכל מטרה כשמה כן היא ניתנת לטובת מטרות שונות ממשכנתא לדירה ראשונה שניתנת בבנקים, לטובת המטרות הבאות:
21. מי יכול להיות יועץ משכנתאות:
יועץ משכנתאות – טעות נפוצה היא לחשוב שיועץ משכנתאות יכול להיות בנקאי.
הבנקאי מטרתו היא רווח מקסימלי לטובת הבנק בו הוא עובד כשכיר, הבנקאית מייעץ מה שטוב לבנק ולא מה שטוב ללקוח.
יועץ משכנתאות טוב הוא אדם שכיר או עצמאי שמקצועו הוא ייעוץ משכנתאות ללקוחות, בין אם זו משכנתא בנקאית, מחברת ביטוח, חברה בורסאית, או חברה חוץ בנקאית, יועץ משכנתאות טוב הוא אדם שלמד את כל סוגי המשכנתאות הבנקאיות, את "מרוויחי" הבנקים השונים, את ה"עוגנים" השונים, יועץ משכנתאות טוב מכיר את המשכנתאות של חברות ביטוח, משכנתאות של חברות בורסאיות, ומשכנתאות של חברות שקיבלו "רישיון מורחב" מטעם בנק ישראל , יועץ משכנתאות טוב למד את חוקי בנק ישראל, יועץ משכנתאות טוב מכיר היטב את כל הבנקים בישראל, יועץ משכנתאות טוב מכיר היטב את כל כל חברות הביטוח בישראל, יועץ משכנתאות טוב מכיר את כל החברות הבורסאיות שנותנות משכנתאות, יועץ משכנתאות טוב מכיר את ההבדלים בין כל בנק לבנק, בנק לחברת ביטוח, בנק אל מול חברה בורסאית, ובנק מול חברות חוץ בנקאיות. יועץ משכנתאות טוב מכיר את כל הריביות של כל הגופים בישראל, מכיר את כל המסלולים של כל גופי המשכנתאות בישראל, מכיר את כל המדדים של המחירים לצרכן, אגרות חוב של המדינה, הפריים, מדד תשומות הבניה
יועץ משכנתאות צריך ללמוד ולהבין את הסיפור האישי של האדם שהוא עוזר לו, לקבל את התמונה המלאה של הצורך של האדם שמבקש את עזרתו, יועץ משכנתאות צריך לדעת לשאול את כל השאלות בכדי שיוכל להתאים לאדם את הפתרון הנכון והזול מתוך מגוון הפתרונות האינסופי שקיים בתוך עולם המשכנתאות. יועץ משכנתאות צריך להכיר והיות בעל קשרים בכל הבנקים בישראל, בכל חשבות הביטוח, ובחברות בורסאיות גדולות שנותנות משכנתאות, יועץ משכנתאות צריך להכיר את כל גופי המשכנתאות המיוחדים שנותנים פתרונות לבעיות משפטיות שלא ניתנות לפתרון במערכת הבנקאית, חברות הביטוח וחברות בורסאיות, יועץ משכנתאות צריך להיות רשום ומוכר בכל הבנקים כולל מספר יועץ פנימי בכל בנק ובנק, בכל חברת ביטוח וכל החברות הבורסאיות, כדאי מאוד שיועץ משכנתאות יהיה בעל השכלה אקדמית פיננסית כדי שיוכל לתת פתרון כולל ונכון ללקוח שלו
יועץ משכנתאות צריך לדעת ולהכיר את כל חוקי בנק ישראל, ולהיות מעודכן בכל הפרטים הקטנים של חוקי בנק ישראל, על מנת שיוכל לנצל תא החוקים לטובת הלקוח שלו, יועץ משכנתאות צריך להכיר את הרגולציות השונות
יועץ משכנתאות צריך לדעת ולהכיר את כל מגוון הפתרונות שניתן לתת ללקוח:
בדיקה פיננסית
בניית אסטרטגיה
ניהול מול הבנקים
קבלת המשכנתא
התחביב שלי הוא נגינה בסקסופון. כמו במוזיקה – גם במשכנתא, אם לא משקיעים דיוק וחשיבה, התוצאה לא טובה. אני רואה בכל לקוח אדם – לא תיק.
